2026 жылдың қаңтарынан бастап күшіне енетін жаңа Салық кодексі тек кәсіпкерлерге ғана емес, қарапайым азаматтарға да «тосынсый» әзірлеп отыр. Кодекстегі норма өз пәтерінен табыс тапқысы келгендердің «қалтасын қағуы» мүмкін. Бұл өзгерістің нақты қалай әсер ететінін Ulysmedia.kzзерттеп көрді.
ПӘТЕР САТУ ҮШІН ЕКІ ЖЫЛ КҮТУ ЖӘНЕ ӨЗГЕ ДЕ “ТОСЫНСЫЙ”
Жаңа ережелерге сәйкес, пәтер кей жағдайда бағалы затқа теңеледі. Егер азаматтың меншігіндегі жылжымайтын мүліктерінің жиынтық бағалау құны 450 миллион теңгеден асса, олар жоғары салық салуға ілігеді. Бұл жерде ол бір ғана зәулім сарай ма, әлде бірнеше пәтер ме салық органдары үшін маңызды емес. Егер жалпы құны 450 млн теңгеден асса, онда жыл сайын «сәнді өмірге кіру билеті» ретінде осы сомадан 2% артық төлеуге тура келеді.
Салық кеңесшілері мынадай есептерді келтіреді: құны 25 млн теңге болатын бір пәтер үшін 46 600 теңге + 20 млн теңгеден асқан сомаға 0,5% төлеу керек. Яғни барлығы — 71,6 мың теңге.
Ал егер ондай 20 пәтер болса, онда 2 946 600 теңге + 450 млн теңгеден асқан сомаға 2% қосылады. Жалпы салық сомасы — 3 946 600 теңге болады, бұл бір пәтерге шаққанда шамамен 197,3 мың теңге.
Жақсы жаңалық салық есептеу кезінде нарықтық баға емес, «Азаматтарға арналған үкімет»мемлекеттік корпорациясы белгілейтін бағалау құны ескеріледі.
Жаман жаңалық та осы. Себебі салық заңнамасына сәйкес, егер азамат өз меншігіндегі мүлікті ең аз иелік ету мерзімі аяқталғанға дейін сатса, онда сатып алу мен сату арасындағы айырмадан салық төлеуге міндетті.
Қазір бұл мерзім — 1 жыл. 2026 жылдың қаңтарынан бастап ол 2 жылға дейін ұзарады. Салық мөлшерлемесі бұрынғыдай — 10%.
Алайда, егер сатып алу мен сату арасындағы айырма 8 500 АЕК-тен (шамамен 31,1 млн теңге) асса, онда салық 15% мөлшерлемесімен алынады.
Мысал:
2026 жылдың қаңтарында пәтерді 20 миллион теңгеге сатып алып, 2027 жылдың ақпанында оны 25 миллион теңгеге сатқысы келсе,
қазіргі ережеге сай салық төлемесіз. Жаңа ереже бойынша 500 мың теңге салық төлеуге міндетті болады.
Егер ол пәтерді 20 млн-ға алып, 55 млн-ға сатса — 35 млн теңге айырмаға 15% салық салынып, 5 млн 250 мың теңге төлеуге тура келеді.
Жақында ғана кейбір азаматтар бұл салық сомаларын дауласып, нарықтағы жағдайды негізге алып, бағалаушыларға жүгініп жүрген. Олар жылжымайтын мүліктің нарықтық жағдайына сілтеме жасай отырып, сату бағасын ақтауға тырысқан. Енді, болжам бойынша, барлық есептеулерде тек "Азаматтарға арналған үкімет" ұсынған төмен бағалары ғана ескерілетін болады.
ЖАҢА НОРМАЛАРДАН КІМ ЗАРДАП ШЕГЕДІ?
Соңғы жылдары Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен айналысатын жаңа кәсіп түрі — флиппинг кеңінен тарала бастады. Бұл бизнесті жүргізетін азаматтар, көбінесе бірігіп, арзан, жөндеуді қажет ететін, кепілде тұрған немесе қарапайым әрлеудегі пәтерлерді сатып алып, оларға жөндеу жасап, кейін нарықтық бағада сатады. Әлеуметтік желілерде осы әдіспен баюға болады деп сендіретін блогерлер де көп.
— Флиппинг бизнес ретінде жоғалып кетпейді, бірақ ауқымы азаяды. Нарықта салықты оңтайландыруды білетін, заңды тұлғалар арқылы жұмыс істей алатын және жоғары маржалы нысандарды таба алатын кәсіби мамандар ғана қалады. Ал бұрын тез айналым арқылы пайда көріп жүргендер, бұл нарықтан кетуі мүмкін, — дейді сарапшы Аягөз Әділ.
Ол бұл бизнеспен күйеуімен бірге көптен бері айналысып келеді және қазіргі қолданыстағы бір жылдық иелік ету мерзімін орынды деп есептейді. Кейбір пәтерлер өте жылдам сатылады, ал енді бір бөлігі жөндеу жұмыстарын ескергенде сатуға тура сол бір жыл ішінде әзір болады.
Оның айтуынша, флиппингтегі маржиналдық пайда — ең көп дегенде 25%, бірақ көбінесе 10–15% шамасында болады. Сондықтан флипперлер салықты тек өз табысы есебінен жауып шығады деу шындыққа жанаспайды.
Тағы бір танымал флиппер – Даулет Алпыс флипперлер үшін аса қатты ештеңе өзгермейді дейді.
— Біз пәтер бағасын белгілеген кезде қазірдің өзінде 10% салықты ескереміз, өйткені бұл бизнестің мәні — жылдам сату. Сондықтан біз үшін көп нәрсе өзгермейді.
Ал қарапайым қазақстандықтар, әртүрлі себеппен өз пәтерін сатқысы келетіндер, енді салық төлеуге мәжбүр болады, — дейді Даулет Алпыс.
Ол жылжымайтын мүлікке меншік құқығы құжаттары қолыңа тиген сәттен бастап басталатынын айтады.
Қазақстанның ірі қалаларында көбінесе адамдар үйлерге қоныстанып қойғанымен, құжаттар кейінірек беріледі.
Сол себепті пәтерді "шұңқыр" кезеңінде (яғни, құрылыс енді басталғанда) сатып алғаннан бастап, меншік құқығына ие болғанға дейін бірнеше жыл, кейде жарты өмір өтуі мүмкін. Ал осы уақыт ішінде адамның өмірлік жоспарлары өзгереді: біреу басқа қалаға көшуі мүмкін, біреу жаңа пәтер сатып алғысы келеді, ал біреуге күтпеген жағдайлар үшін ақша қажет болуы мүмкін.
ПӘТЕР БАҒАСЫ ӨСЕ МЕ?
Жалпы алғанда, флипперлердің пікірінше, пәтерлер айтарлықтай қымбаттамауы керек.
— Соңғы уақытта жылжымайтын мүлік нарығы өте тұрақты, өйткені сұраныс аса жоғары емес. Ипотека алу барған сайын қиындап барады, жаңа бағдарламалар да іске қосылып жатқан жоқ ондай жағдайда пәтер бағасы неге өссін? — дейді Даулет Алпыс.
Аягөз Әділ жаңа ережелер "шұңқыр" кезеңіндегі пәтерлердің бағасын төмендетуі мүмкін деп санайды. Өйткені адамдарға қазірдің өзінде құжаттарды алған соң 1 жыл күту қиын, ал 2 жыл күту — тіпті ұзақ уақыт. Соған қарамастан, ол жекелеген сегменттерде аздап қымбаттау болуы мүмкін дейді.
— Өзгерістер жөндеуі толық жасалған пәтерлердің бағасын өсіруі мүмкін. Әсіресе, жаппай сатылатын (масс-маркет) сегментте. Ондай пәтерлер саны азаяды, ал нарықта қалған сатушылар салық жүктемесін бағаға қосып, тұтынушыға аударуы мүмкін. Бірақ жаппай бағаның өсуі күтілмейді. Бұл өзгерістер ең алдымен екінші нарықтағы және тез сатылатын пәтерлерге әсер етеді, — дейді ол.
Риелторлар да бағаның күрт өсуін күтпейді. Тіпті Қазақстан риелторлар қауымдастығы кейбір жылжымайтын мүлік түрлерінің бағасы төмендеуі мүмкін деп болжайды.
— Екінші нарықтағы жылжымайтын мүлік арзандай береді. Ал жаңа тұрғын үйлерге сұраныс тек банктік ипотекалық қолдау болғанда ғана сақталады. Адамдарда ақша көбеймейді. Инфляция күннен күнге ақшаның құнын түсіріп жатыр, — дейді Қазақстанның Біріккен риелторлар қауымдастығының вице-президенті Нина Лукьяненко.
Ал Құрылысшылар одағы керісінше, бағасын ұстап тұруға жаңа құрылыстардың ресурстары қалмағанын айтады.
— Құрылыс компанияларына да қосымша салықтық міндеттемелер жүктеліп отыр мұны түсінуіміз керек. Сонымен қатар, құрылыс материалдары мен жабдықтарының бір бөлігі шетел валютасына сатып алынады.
Бұған қоса, құрылыс ережелері мен үлескерлік қаржыландыруға қойылатын талаптар да күшейтіліп жатыр. Сондықтан біздің болжамымыз бойынша, жаңа салынған тұрғын үйлердің бағасы өседі, — дейді Қазақстан құрылысшылар одағы президиумы төрағасының орынбасары Серікжан Мергенбаев.
Ол құрылысшылардың бағаны күрт көтере алмайды деді. Себебі сатып алушылардың қаржылық мүмкіндіктері шектеулі. Алайда, жылжымайтын мүлік 10–15%-ға дейін қымбаттауы мүмкін және қазақстандықтар осыған дайын болуы керек дейді ол.
