Қазақстанда соңғы айларда тұрғын үй саудасы күрт азайды. Риэлторлар нарық «өлі» кезеңнен шыға алмай тұрғанын айтады. Сарапшылар мұны бағаның негізсіз шарықтауынан, жаңа үйлерді жаппай сатып алып, кейін бірнеше есе қымбат бағаға сататын флипперлерден көреді. Флипперлер деген кім, олар қалай нарықтағы негізгі ойыншыларға айналды? Ulysmedia.kz тілшісі анықтап көрді.
«БАҒАНЫ ҚОЛДАН КӨТЕРІП ОТЫР»
Қазақстандықтар әлеуметтік желіде баспана бағасының қымбаттауына жиі шағымдана бастады. Олар қаржыны жылдар бойы тірнектеп жинағанның өзінде қарызсыз, несиесіз үй алу мүмкін емесін айтады.
«Былтыр жаңадан бой көтеріп, пайдалануға берілген тұрғын үй кешендерінде үш бөлмелі пәтерлердің құны 70-80 млн теңге еді. Биыл ең арзаны 95 млн теңге. Тіпті кейбір баспана 300 млн теңгеге сатылып жатыр. Алматыда сол үйлерді кімдер сатып алады? Несие рәсімдеп, өлгенше төлей ме?», - дейді журналист Жазира Бегалы.
Ал журналист Құрманәлі Қалмахан құрылысқа кететін өзіндік шығын мен нарықтағы баға арасындағы алшақтық жайлы жазды.
«Нарықта пәтер бағасы өтпей тұр дегенді риэлторлардың өзі мойындап отыр. Жақында ірі құрылыс компаниясының жауапты маманымен сұқбаттастым. Оның айтуынша, құрылысқа кететін өзіндік құн (шығын) мен нарықтағы баға арасындағы алшақтық жер мен көктей. Қолындағы есептерін көрсетті. Сұмдық енді. Астана мен Алматыда бір бөлмелі пәтердің құны – әрі кетсе, 8-10 млн.теңгеден аспауы керек екен. Яғни, бағаны қолдан көтеріп отыр», – дейді ол.
Желідегі пәтер бағасы төңірегіндегі талқыларда флипперлерге шүйліккендер көп. Көпшіліктің айтуынша, бағаны қолдан көтеріп отырған – солар.
«Риэлторлар туралы заң бар, енді осы флипперлер туралы да заң керек-ау. Біздің елде білгенін жасауға болатынын әбден меңгергендер. Жұртты несиеге жаппай тығып келе жатқан да осылар!», - дейді желі қолданушыларының бірі.
ФЛИППЕР ДЕГЕН КІМ?
Флиппер – пәтерді арзанға сатып алып, жөндеп, кейін қымбатқа қайта сатудан табыс табатын инвестор. Ол құрылыс компаниясынан немесе азаматтардан үйді барынша төмен бағада сатып алып, іші-сыртын әрлеп, 2–6 ай ішінде үстеме бағамен сатады. Негізгі мақсат – баға айырмасынан пайда табу.
Қазақстанда бұл нарықтың өзіндік ерекшелігі қалыптасқан. Көбіне инвесторлар ескі кеңестік үйлердегі пәтерлерді сатып алып, толық жөндеу жасап, заманауи әрлеумен қайта сатады. Сонымен қатар жаңадан салынып жатқан тұрғын үйлерді нарық тілімен айтқанда «котлован» кезеңінде жаппай алып, кейін пайдалануға берілген соң қымбатқа өткізу де кең таралған.
Тағы бір бөлек сегмент – бизнес және премиум-кластағы флиппинг. Мұнда пайда көлемі 30 пайыздан да жоғары болуы мүмкін.
ФЛИППИНГТЕН ҚАНША ТАБУҒА БОЛАДЫ?
Мамандардың айтуынша, табыс көлемі тұрғын үйдің сегментіне және орналасқан жеріне байланысты.
Эконом және комфорт-класта инвесторлар жылына 15–30 пайыз табыс таба алады. Бір пәтерден орта есеппен 3–8 миллион теңге пайда көреді.
Ал бизнес және премиум-класта кіріс көлемі 30–40 пайыздан асады. Мұнда бір нысаннан 10–20 миллион теңгеге дейін табыс түсуі мүмкін.
Жаңадан салынып жатқан үйлердегі флиппингтің циклі ұзағырақ – 1 жылдан 2 жылға дейін созылады. Бірақ мұнда да бір жобадан 5–15 миллион теңге көлемінде пайда табуға болады.
ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ «НӨМІРІ БІРІНШІ» ФЛИППЕР
Флиппинг жайлы сөз болғанда қазақстандықтардың ойына бірден кәсіпкер Айзат Ерғали түседі. Өзін «Қазастандағы №1 флиппер» деп таныстыратын Айзат – танымал блогер. Instagram-да 1,1 миллионнан астам оқырманы бар.
Сұхбаттарының бірінде командасымен 1 айда 8 пәтерге жөндеу жұмысын жасап, қайта сататынын айтқан. Мәселен, оның компаниясы жөндеген соңғы нысандардың бірі – Астанадағы Hayat Residents тұрғын үй кешеніндегі бизнес-санаттағы 113 шаршы метрлік пәтер 141 млн теңгеге бағаланған. Ал Altyn adam тұрғын үй кешеніндегі 130 шаршы метрлік 3-бөлмелі пәтер үшін 125 млн теңге сұраған.
Кәсіпкер дизайнерлік жөндеу жұмыстары жүргізілген дайын пәтерлерден бөлек, коммерциялық нысандар және құрылысы енді ғана біткен, әрлеусіз үйлерді де сатып алып, қайта сатумен айналысады.
Сондай-ақ, желідегілер оны инфобизнесмен ретінде таниды. Айзат Ерғалидың «PRO НЕДВИЖИМОСТЬ» атты курсын оқығандар, сондай-ақ, флипперлікті үйренем деушілерге арналған тәлімгерлік қызметін сатып алғандар аз емес. Желі қолданушыларының жазуынша, 2 жыл бұрын онлайн курс бағасы 300 мың теңге болған, ал тәлімгерлігінің ақысы 4-5 млн теңгеге дейін барады.
ХАН САРАЙЫНДАЙ ЗӘУЛІМ ҮЙ
Флиппинг және инфобизнес арқылы қыруар қаржы тауып отырған кәсіпкер жуырда зәулім үйге көшіп, қазақстандықтарға жаңа қонысын көрсетті.
Айзат Ерғалидың құрбысы, белгілі блогер Елшін Жанеркенің You-Tube парақшасында жарияланған шығарылымда үйдің іші-сырты түгел көрсетілген. Хан сарайынан кем түспейтін шаңырақтың жиһаздары Италия, Түркия, Қытайдан жеткізіліпті. Ас үйдегі үстелді жасаған материалды елге жеткізу құнының 8 млн теңгеге шықса, шкафта жарқырап тұрған күміс ыдыс-аяқ жинағын 6 млн теңгеге сатып алған.
«Таза мрамордан жасалған үстел. Материалын Қытайдан алып келген уақытта тасымалдың өзіне 8 млн теңге төледік. Үстелдің өз бағасын айтпай-ақ қояйын. Ұшақтың қанатымен бірдей», - деп мақтанды кәсіпкер.
Зәулім үйде караоке бөлмесі, бассейн, сауна мен хамам да бар.
«Адамдар минималистік стильге құмар ғой. Бізде бәрі максимализм. Адамға эмоция сыйлайды. Классикалық стильде болғандықтан, сән қанша өзгерсе де өзектілігін жоймайды», - дейді Айзат Ерғали.
«АЛАГӨЗОВТЕРДЕН АСЫП ТҮСКЕН ҮЙ»
Айзаттың күйеуі Ернат үйдің жобасын өзі сызғанын айтады. Алайда ол үйдің құрылысы мен жөндеу жұмысына қанша кеткенін айтудан бас тартты.
«Жердің өзін 100 млн теңгеге алдық. Бастапқыда есеп-қисап жүргізіп жүргенбіз, кейін санау қиындап кетті. Шығын 500 миллионнан асқанын білем, әрі қарай санамадық», - деді кәсіпкер.
Желі қолданушылары үйдің құнына қатысты болжамдарын жарыса жазып жатыр.
«Үстелдің тасымалының өзі 8 млн теңгеге шықса, бұл үйдің бағасы 1 млрд теңгеден кем емес деп ойлаймын», - дейді көрермендердің бірі.
«Мыналардың үйлері Алагөзовтердің үйінен асып кетіпті ғой! Бәрі талғаммен жасалған! Әлібеков неге көрмей жүр бұларды?» деп жазыпты енді бір қолданушы.
ФЛИППЕРЛЕР ҚАНША САЛЫҚ ТӨЛЕЙДІ?
Танымал флиппер зәулім үйін, қымбат алтындары мен импорттық жиһаздарын көрсеткен соң осы саладағылардың табысы мен төлейтін салығын жарыса санап кетті.
2025 жылдың соңына дейін олар үшін салыстырмалы түрде жеңіл тәртіп қолданылды. Яғни, пәтер иесінің меншігінде бір жылдан аз уақыт болып, кейін сатып алған бағадан қымбатқа сатылса ғана салық төленетін. Салық мөлшері – сатып алу мен сату бағасының айырмасынан 10 пайыз.
Ал 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап Қазақстанда елеулі өзгерістер енгізілген жаңа Салық кодексі күшіне енгені белгілі. Енді тұрғын үйге иелік ету мерзімі ұзартылады: дайын баспана үшін – бір жылдан екі жылға дейін, ал жаңадан салынған үйлер мен қайта рәсімдеу арқылы алынған пәтерлер үшін – үш жылға дейін. Сонымен қатар салықтың прогрессивті жүйесі енгізіледі. Яғни 8 500 АЕК-ке дейінгі табысқа (шамамен 33,4 миллион теңге) 10 пайыз салық салынады. Ал бұл межеден асқан табысқа 15 пайыз мөлшерлеме қолданылады.
БАҒАНЫҢ ШАРЫҚТАУЫНА ШЫНЫМЕН АЛЫПСАТАРЛАР КІНӘЛІ МЕ?
Флипперлердің баспана бағасының өсуіне ықпалы қарапайым халық арасында ғана емес, нарық мамандары арасында да жиі талқыланып жүр. Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсіреповтің пікірінше, қысқа мерзімде пәтерді қайта сату кейбір сегменттерде бағаның уақытша өсуіне әсер етуі мүмкін. Бірақ тұрғын үй құнының негізгі өсу себептері – локация, сапалы баспананың тапшылығы, құрылыс шығындарының қымбаттауы және ипотека мен инфляция секілді макроэкономикалық факторлар.
«Флипперлер нарықта белгілі қысқа мерзімді құбылмалылық тудырады. Алайда олар бағаның жүйелі түрде өсуіне негізгі себеп болып отырған жоқ», – дейді сарапшы.
Мамандар Қазақстандағы флиппинг мәмілелері барлық сауда-саттықтың шамамен 3–7 пайызын ғана құрайтынын айтады. Олар флипперлердің баға өсіміне әсерін жоққа шығармайды, дегенмен нарыққа оң ықпалы барын да алға тартады: ескі тұрғын үйлер жаңарады, екінші нарықтағы пәтерлердің сапасы жақсарады, тұрғын үй айналымы жылдамдайды.