Бүгінде Алматының орталығынан заманауи кеңсені жалға алу өте қиын. Премиум сегментінде бос кеңсе алаңы мүлдем жоқ деуге болады, ал жалдау ақысы ең жоғарғы шарықтау шегіне жетті. Бұл жағдай Қазақстанның әлемдік экономикадағы орнының өзгеріп келе жатқанын көрсетеді. Жаһандану аяқталып жатқан жоқ, ол керісінше, жаңа сипатқа ие болуда: халықаралық компаниялар басқару тәсілдерін өзгертіп, өңірлік кеңселердің рөлін күшейтіп жатыр. Геосаясат пен бизнесті басқару құрылымындағы өзгерістер ең алдымен коммерциялық жылжымайтын мүлік (кеңсе) нарығынан көрініс табады. Сондықтан заманауи кеңселер нарығы – әлемдегі осы өзгерістерді қазірдің өзінде байқауға болатын алғашқы орындардардың біріне айналды. Кеңсе нарығындағы серпілістің артында не тұр? Бұл үрдіс Қазақстан тұрғындарының күнделікті өміріне қалай әсер етеді? Осы мәселелерді Ulysmedia.kz зерттеп көрді.
Жылжымайтын мүлік – геосаясаттың айнасы
Cushman & Wakefield консалтингтік компаниясының бағалауынша, 2026 жылдың ортасында Алматыдағы А санатындағы кеңселердің бос болу деңгейі нөлдік көрсеткішке түскен. Бұл цифр көп нәрсені аңғартады: бос сапалы кеңселер қалмаған, ал жаңа жалға алушылар кезекке жазылуда.
Cushman & Wakefield сарапшылары жасаған шолу маретиалдарында Астанада А санатындағы бос кеңселерді табу оңайға соқпайтыны айтылады. Қалада ірі корпоративтік жалға алушыларға лайық (көлемі 1000 шаршы метрден асатын) кеңсе блоктары жетіспейді. Компанияларға заманауи талаптарға сай, Астананың сол жағалауында және «Астана» халықаралық қаржы орталығының аумағында орналасқан кеңселер қажет.
– Бос орынның болмауы нарықтағы тапшылықтың өздігінен жойылатынын көрсететіндей әсер қалдырады. Алайда мәлімделген бизнес-орталықтар бойынша сатуды басқару жүйесі сұранысқа сәйкес кеңейіп отыр, ал ол жобалардың бір бөлігі соңғы бір жарым жыл ішінде нарыққа шықты. Өз сипаттамалары бойынша олардың басым бөлігі ескірген B санатындағы нысандардың орнын басады және қолданыстағы A санатындағы ұсыныстарға тікелей бәсекелестік тудырмайды. Біздің Еуропада жүргізген зерттеулерімізге сәйкес, онжылдықтың соңына қарай өңірдегі кеңсе қорының шамамен 76%-ы ескірген нысандар санатына өту қаупіне тап болады. Қазақстандағы жағдай да осы бағытта, осы жолмен дамып келеді, – деп түсіндірді Қазақстандағы Cushman & Wakefield басшысы, серіктес Гүлшат Сариева.
Бос орынның тек сандық көрсеткіштерінің ар жағында жай ғана шаршы метрлерге деген сұраныстан гөрі әлдеқайда маңызды үрдіс тұр. Қазақстан барған сайын әлемдік деңгейдегі кеңселерді қажет ететін халықаралық компаниялардың өңірлік бөлімшелерін орналастыратын алаңға айналып келеді.
– Мен коммерциялық жылжымайтын мүлік геосаясаттың физикалық көрінісі деп жиі айтамын. Алдымен халықаралық компаниялар стратегиялық шешімдер қабылдайды. Содан кейін бұл шешімдер кеңселерге, қоймаларға, өңірлік штаб-пәтерлерге, инфрақұрылымға және жұмыс орындарына айналады, – дейді Global Development басшысы Лукаш Сковроньски.
Оның үстіне, осы тізбектегі кеңселер алғашқылардың бірі болып пайда болады. Жаңа зауыттар, қоймалар мен өндірістік алаңдар ашылмас бұрын, әдетте елге қаржы, сатып алу, логистика және бизнесті дамыту бойынша басқарушы топ – мамандар келеді. Сондықтан қазіргі заманғы кеңселер нарығы көбінесе басқалардан бұрын болашақ экономикалық белсенділікті көрсетеді: егер халықаралық компаниялар қатысуын кеңейтсе, демек, олар елді бизнесті дамытудың ұзақ мерзімді алаңы ретінде қарастырады.
Бірақ Қазақстан халықаралық бизнес үшін неге қызықтырақ болуда? Себебі жаһандық экономика моделінің өзі өзгеруде.
– Мен жаһандану аяқталады деп ойламаймын: ол қайта құрылуда, басқаша сипат алып жатыр. Егер жиырма жыл ішінде компаниялар бизнесті ең алдымен құны мен тиімділігіне қарай оңтайландырса, бүгінде бизнестің тұрақтылығы, әртараптандырылуы мен үздіксіздігі күн санап маңызға ие болып келеді. Біз «Құрғақ бір орыннан» «сенімді және бірнеше орынға» ауысамыз. Ал Қазақстан үшін бұл өте маңызды мүмкіндік, – дейді Global Development компаниясының басшысы Лукаш Сковроньски.
Бұл жерде тағы бір маңызды алшақтық туындайды: жылжымайтын мүлік салынып біткенше корпоративтік шешімдер тезірек қабылданады. Халықаралық компания бірнеше айдың ішінде бизнестің өңірлік құрылымын өзгерте алады, ал сапалы бизнес орталығы бірнеше жылдар бойы салынады. Дәл осы алшақтық бүгінде Алматыдан айқын көрінеді: сұраныс бар, ал жаңа сапалы ұсыныс оған іс жүзінде ілесе алмайды.
Fortune 500 компанияларының үлесіндегі 3 пайыз
Алматы мен Астананың заманауи кеңселер нарығын бірнеше ірі ойыншылар бөліп алған. Олардың қатарында осы сегменттің шамамен 3%-ын құрайтын Global Development компаниясы бар. Бұл орайда дәл соның бизнес-орталықтарында Fortune Global 500 тізіміндегі Қазақстанға келген компаниялардың жартысынан көбі: ExxonMobil, Chevron, Visa, Lenovo, Caterpillar, Cisco, AstraZeneca үй-жайларды жалға алады.
Неліктен бір-біріне ұқсамайтын әр түрлі компаниялардың барлығы осындай бизнес-орталықтарды таңдайды? Global Development компаниясының флагмандық жобалары – Астанадағы Talan Towers пен Алматыдағы Park View Office Tower кешендері әуел бастан халықаралық корпорациялардың талаптарына сай жобаланған. Мұнда шетелдік сәулетшілердің жобалары, сапалы материалдар және ғимараттың энергия тиімділігі мен ішкі ортасының сапасын растайтын LEED және BREEAM халықаралық «жасыл» сертификаттарына сәйкес жасақталған.
Жаһандық компаниялар кеңсені бизнестің инфрақұрылымдық элементі ретінде қарастырады. Сондықтан олар ең алдымен инженерлік жүйелердің сенімділігін, ғимаратты пайдалану сапасы мен қауіпсіздігін бағалайды, тек содан кейін ғана жалдау құнын талқылайды.
– Ғимараттың сапалы басқару, сенімді пайдалану, экологиялық және халықаралық стандарттарға сәйкестік бүгінде қосымша артықшылық емес, міндетті негіз ретінде қабылданады. Өңірлік штаб-пәтер бірнеше ел бойынша шешім қабылдайтын болса, ғимарат компанияға Лондон, Сингапур немесе Чикагода қызмет көрсететін инженерлік жүйелердің, сенімділіктің, қауіпсіздік пен сервистің дәл сондай деңгейін қамтамасыз етуге тиіс, – деп түсіндіреді Global Development басшысы.
Бұл жерде ең маңызды көрсеткіш – тіпті нарықтағы үлес те емес. Заманауи кеңсе алаңдарының 3 пайызына жетпейтін бөлігіне Қазақстанда жұмыс істейтін Fortune Global 500 компанияларының жартысынан астамының шоғырлануы халықаралық бизнес үшін инфрақұрылым сапасы мен халықаралық стандарттарға сәйкестіктің қаншалықты маңызды екенін көрсетеді. Жаһандық компаниялар болжамдылық пен тұрақтылық үшін ақша төлеуге дайын.
Қазақстанның әлемдегі орны қалай өзгеріп келеді
Сұраныстың өсуіне әсер еткен маңызды факторлардың бірі – халықаралық компаниялардың өңірлік бөлімшелерінің 2022 жылдан бастап Қазақстанға көшіп келу үдерісі. Соңғы жылдары Coca-Cola, Mastercard, KPMG және inDrive компаниялары елімізге келу үдерісін күшейтті. Алайда халықаралық компанияның кеңсе жалдауы – жай ғана шаршы метр мәселесі емес. Компания Алматыда немесе Астанада өңірлік команда құрып, ұзақ мерзімді жалдау келісіміне қол қойса, бұл – инвестициялық шешім. Яғни, шын мәнінде, компанияның осы жерден нарықты, адам капиталын және алдағы жылдарға арналған даму мүмкіндігін көріп отырғанын білдіреді.
Бұл жерде барлық мәселе Қытай мен Еуропаның арасында географиялық тұрғыдан қолайлы орналасуға байланысты сияқты көрінуі мүмкін. Бірақ география тек мүмкіндік береді – ол өзінен-өзі ештеңеге кепілдік бермейді. Халықаралық бизнес географиялық артықшылықпен қатар тұрақтылықты, инфрақұрылымды, білікті мамандарды және өңірді тиімді басқару мүмкіндігін ұсынатын жерде қалады. Осылайша Қазақстан біртіндеп жай ғана қатысу нарығы рөлінен басқарудың өңірлік платформасы рөліне ауысып келеді.
Оның үстіне бүгінде жаһандық компания тек кеңсені ғана таңдамайды. Ол тұтас экожүйені – кадрларды, тұрғын үйді, халықаралық мектептерді, әуе қатынасын, қонақүйлерді және іскерлік сервистерді таңдайды. Сондықтан тек бизнес-орталықтар ғана бәсекелесіп қоймайды, сондай-ақ өңірлік командаларды орналастыруға қолайлы алаң ретіндегі қалалар да бәсекелеседі.
– Факторлар жиынтығы Алматының Орталық Азияның негізгі іскерлік орталығы ретіндегі позициясын растайды. Алайда бұл позицияның тұрақтылығына кепілдік жоқ. Халықаралық және жергілікті жалға алушылардың талаптары біртіндеп өсіп келеді. Нысанның санаты мен оны басқарудың операциялық сапасына қойылатын талаптар бірінен-бірі қалыспай көтеріліп келеді. Біздің жаһандық сауалнамаларымызда жалға алушылардың 85 пайызы кеңейтілген қызметтер жиынтығының болғанын дұрыс деп санайды. Компаниялар функцияларды көбінесе бас кеңсе, өңірлік кеңселер желісі және икемді жұмыс кеңістіктері арасында бөліп келеді. Мұндай модельде Алматы, ең алдымен, өңірлік операциялық орталық рөлін атқара алады. Сонымен қатар бір-екі адамнан ғана тұратын шағын компаниялар саны да артып келеді. Сондықтан ғимарат иесінің бір нысанда әрі өңірлік бөлімшеге, әрі шағын жалға алушыға қызмет көрсетуіне тура келеді, – дейді Cushman & Wakefield компаниясының Қазақстандағы басшысы Гүлшат Сариева.
Көзқарастың өзі де өзгеріп келеді. Қазақстан біртіндеп Еуропа мен Азия арасындағы транзиттік аумақ рөлінен алыстап, халықаралық компаниялар тұтас өңірлерді басқаратын алаңға айналып келеді.
– Біз қазірдің өзінде Алматыда отырып, бірден он және одан да көп елдегі жұмысты үйлестіретін жалға алушыларды көріп отырмыз. Бірнеше жыл бұрын мұндай модель ерекше жағдай болып көрінетін. Бүгінде ол біртіндеп жаңа қалыпты жағдайға айналып келеді. Мен үшін мұнда жаңа компаниялардың келуі ғана емес, олардың қатысуының тереңдігі де маңызды. Соңғы жылдары өңірлік командаларының санын екі есеге, ал кей жағдайда үш есеге арттырған халықаралық жалға алушыларды көріп отырмыз. Бұл енді жай ғана өкілдік кеңсе емес – функциялардың, жауапкершіліктің және шешім қабылдау қызметінің Қазақстанға көшірілуі, – дейді Лукаш Сковроньски.
Елдің тағы бір маңызды бәсекелік артықшылығы – Қытай мен Еуропаны Қазақстан, Каспий теңізі, Әзербайжан және одан әрі Кавказ арқылы байланыстыратын Орта дәліз немесе Транскаспий халықаралық көлік бағыты. 2024 жылдың қорытындысы бойынша бұл бағытпен тасымалданған жүк көлемі 4,5 млн тоннаға жетіп, бір жылда 62 %-ға артты. Бүгінде оның өткізу қабілеті жылына шамамен 6 млн тонна деп бағаланады. Ал Қазақстан оны 10 млн тоннаға дейін арттыруды мақсат етіп отыр. Бұл енді жай ғана балама көлік бағдары емес, оның айналасында ұзақ мерзімді инвестициялық шешімдер қалыптасып жатқан инфрақұрылым.
Логистикалық дәліз халықаралық бизнестің стратегиясындағы тұрақты элементке айналған кезде, ол картадағы жай ғана сызық болудан қалады. Оның айналасында жаңа активтер, жұмыс орындары мен басқару орталықтары қалыптаса бастайды. Жүк ағынының артынан елге логистикалық операторлар, банктер, сақтандырушылар мен консультанттар келеді. Ал келесі қадам – өңірлік кеңселердің орналасуы. Сондықтан «Орта дәліз» қоймаға ғана емес, сонымен қатар заманауи кеңсе алаңдарына да сұранысты қалыптастырады.
Орта дәліздің тек геосаяси тұжырымдама болудан қалып бара жатқаны инвестициялардан да көрінеді. 2026 жылғы ақпанда Дүниежүзілік банк 846 млн долларға кепілдікті мақұлдады. Ол бағдардың Қазақстан аумағындағы теміржол инфрақұрылымын дамытуға бағытталған ұзақ мерзімді коммерциялық қаржыландыруға 1,41 млрд доллар тартуға мүмкіндік береді.
Өңірлік штаб-пәтерлер үшін бәсеке
Алдағы жылдары Орталық Азия елдерінің арасында тек инвестиция үшін ғана емес, халықаралық компаниялардың өңірлік штаб-пәтерлері үшін де бәсекелестік орын алады. Ол кезде тұрақты ойын ережелерін, заманауи инфрақұрылымды, сапалы кеңселер мен жайлы қалалық ортаны ұсына алған елдер жеңіске жетеді. Бұл тұрғыда экономикалық ахуал Қазақстанға қолайлы жағдай жасап отыр. Өткен жылы елдің жалпы ішкі өнімі 6,5%-ға өсіп, 300 млрд доллардан асты. Ал жинақталған таза шетелдік инвестиция көлемі 150 млрд доллардан асып, өңірдегі барлық инвестицияның шамамен 70 пайызына жетті.
Мұның бәрі ел экономикасы үшін абстрактілі ұғым емес. Өңірлік штаб-пәтерлер – жаңа білікті жұмыс орындары, жаңа құзыреттердің келуі, кәсіби қызмет көрсету саласының дамуы және жергілікті мамандардың халықаралық бизнеске тереңірек интеграциялануы деген сөз. Бүгінде заманауи кеңселердің тапшылығы – елдің бизнесті басқарудың өңірлік орталығына айналып келе жатқанының алғашқы белгілерінің бірі. Сондықтан бұл белгіні жай ғана шаршы метрлерге деген сұраныстың өсуі ретінде қабылдауға болмайды. Бұл жердегі жылжымайтын мүлік нарығы – ауқымы әлдеқайда кең үдерістің индикаторы ғана. Ірі халықаралық компаниялар Қазақстанға өңірлік командаларын орналастырып, штаттарын кеңейтіп, ұзақ мерзімді инвестициялық шешімдер қабылдаған кезде, олар іс жүзінде өз капиталы арқылы елдің болашағына дауыс береді. Бүгінде мұндай шешімдердің саны барынша артып келеді.
Мәселе Қазақстан осы жаңа рөлін қаншалықты сақтап қала алуында. Әзірге жоғары сегменттегі кеңселерде бос орынның қалмағанына қарағанда еліміз бұл сұраққа сенімді жауап беруде.
Жылжымайтын мүлік орнынан қозғалмайды, бірақ экономиканың қай бағытта жылжып бара жатқанын дәл көрсетеді.